シェアハウス・ゲストハウス・賃貸・国際交流・旅・世界一周・留学・ボランティア・英語・マッチング・サークル・料理
trouble sharehouse

[不動産投資でシェアハウス経営]失敗しない4つのトラブル事例と解決方法

  • 不動産投資でシェアハウスを経営したいけど、失敗するのが怖くて手を付けられていない。
  • シェアハウスって賃貸を経営するより大変なのでは?
  • もしシェアハウスの運営中にトラブルがあったらどうするの?

シェアハウスを12ハウス運営しているファルコンパパがトラブルの事例や対処法を、実際にシェアハウス運営中に起こった事例のもと解説しています。

記事の最後には実際にシェアハウスで稼げるのか、その実態をお伝えします。

ちなみに結論からいうと、シェアハウス経営はハイリスクローリターンといえます。

是非最後まで読んでいただき、参考にしてみてください。

【トラブル事例4選】実際にあったシェアハウス運営中のトラブル

alone man

シェアハウス運営中に実際にあったトラブルを4つご紹介します。

トラブルの実例と実際におこなった対応も記載しているので、最後まで読んでいただき参考にしてみてください。

【ご近所トラブル】タバコのポイ捨てによる警察事例

トラブルはハウス内だけではなく、ハウス外、ご近所の方とのトラブルもあります。

ハウス内であればハウス内で入居者さん同士で話し合って解決も出来ます。

ただご近所の方とのトラブルは管理会社が入らないと解決できない場合がほとんどです。

実際にあったタバコのポイ捨てについてがこちら

ある日シェアハウスのお隣の方からお電話がありました。

「タバコが家に捨てられてて何かご存知ないですか?」

実際にトラブルのあったシェアハウスは、禁煙ハウスになっています。

禁煙ハウスのため、事前審査でタバコを吸う方や吸っていた方は他ハウスへのご案内をしていました。

なのでうちではないですね。とお隣の方へもお伝えしました。

「何かわかったことがあれば連絡ください」とその日は何もなく終わりました。

ただ次の日に「またタバコが捨ててあって、火事とか怖いので警察に来てもらっています」と連絡がありました。

しかも警察の方の現場検証ではシェアハウスからしか捨ててあった場所に捨てれない、という事で警察の方から厳重注意がありました。

念のため全入居者へ聞き出してはみたのですが、やはりタバコを吸う方はおらず。

するとある入居者から1人の入居者さんのご友人が遊びに来ていたと話がありました。

そこで実際にその入居者さんに聞いてみると、ご友人は喫煙者で敷地外では吸っていたとの事です。

ただお隣の敷地にはシェアハウスの敷地内からしか捨てる事ができなく、あらためて確認を行ったところタバコを捨てていたと確認が取れました。

最終的には警察沙汰にはしないとお隣の方が許してくれたため大丈夫でしたが、一つ判断を間違えると大きな問題になりうる事例でした。

実際に行った判断、対応

  1. 即座に謝罪と次の日の朝に現場を見せてもらうように調整。
  2. 現場の写真と周辺の動画も撮り状況を把握。
  3. 各入居者へタバコを吸っているかの確認と、ほかにも誰か訪問していなかったかの確認。
  4. ご友人が訪問していたとの事で、入居者さんへご友人への確認の催促。
  5. ご友人の可能性が高いとの事で、お隣へ謝罪とご友人に状況を聞いている状況をお伝えした。
  6. 実際にご友人から吸って捨てたことを連絡があり、ただ遠方のため謝罪には来れないとのこと。
  7. 私とご入居者さんで改めて謝罪とお隣がどうしていきたいかを確認した。
  8. 今回は次がなければ大丈夫との事で見逃してもらえた。

今回はお隣の方が許してくれるという判断をしてくれたからこそ円満に終わりましたが、実際にタバコの証拠もあるため、警察沙汰になっていた可能性もあります。

その場合も真摯に対応し、管理会社としては入居者やご友人に対しても厳しい判断を下す必要もあります。

【家具家電の破損】入居者の破損と経年劣化の判断事例

経年劣化での家電や家具の破損も1つのトラブルとなります。

1つ注意が必要なのが経年劣化なのか、入居者さんの原因での破損なのかです。

故意ではなくても入居者さんが壊した場合は入居者さん負担にしておりますが、経年劣化で破損も多いため、都度相談が必要です。

一点私の失敗として経年劣化を考慮せずに入居者さんへ請求してしまったことが1回ありました。

冷蔵庫ポケットが壊れたのですが、実際に原因や状況を聞かず、入居者さんが壊したため請求をさせていただく、と連絡しました。

連絡したところ「経年劣化で破損しているから請求させられるのはおかしい」と入居者さんからクレームがあがりました。

実際に壊れた部品は長年使っていたため、経年劣化の可能性もあり、最終的には管理会社の方で負担しました。

設備躯体に関してはオーナーさんの負担や、エアコン等は契約の内容により請求の負担先も変わってきます。

入居者さんに対してもですが、設備の修繕をどちらが支払いをするのか管理会社とオーナーさんの間の契約書もトラブルを避けるために内容を精査してください。

【感染者発生時の対応】コロナ感染者発生における対応事例

 

現在はコロナの対応も管理会社がする必要があります。

誰かがコロナに感染した場合は、他の人も濃厚接種者になると思ってください。

定義は違う可能性もありますが、基本的には以下の通りです。

  • 1m以内でお互いにマスク着用なしで15分以上話しているかどうか。
  • 同じシェアハウスの場合は、トイレやシャワールームの水回りを一緒に使ったどうか。

で判断されます。コロナ感染者が出て、濃厚接種者がいる場合は以下の対応を取ります。

  1. ホテル隔離ができない可能性が高いため、ハウス内で水回り(トイレ、シャワールーム等)を分ける等の隔離をお願いする。
    また、ハウス内換気や消毒、マスク着用をお願いする。
  2. ハウス内の濃厚接種者の特定。
  3. 濃厚接種者の中で、体調不良者がいないかの確認。
    もし体調不良者がいた場合は、体調や体温確認と、すぐPCR検査を受けてもらう。
  4. 体調不良者も水回りを分けて使用してもらう。
  5. 陽性者の隔離期間が終了するまでスタッフの立ち入りは禁止とする。
  6. 隔離期間中の友人招待は一切禁止にする。
  7. 濃厚接種者が何も問題がない、また陽性者の隔離期間が終了した際に次亜塩素酸水によりハウス内消毒を行う。

このような対応により、ハウス内で隔離を行なってもらいます。
隔離期間中はスタッフが訪問出来ないため、入居者様へLINE等で上記のお願いをして、随時報告をもらう事で状況把握を行います。

随時感染者や他の入居者様への安否確認と、メンタルヘルス予防として心のフォローも管理会社として必要な業務の一つとなります。

【ドラッグ事件】ドラッグ使用者の他入居者への勧誘事例

ドラッグもたまにある案件になります。

実際の事例として、あるハウス内で入居者さん同士が夜にお酒を呑んでいた時の話です。

外国人男性、日本人男性、日本人女性、の3人で話していたところ、外国人男性の方が女性に対して性的な発言をしました。

さらに俺はクスリをしているから一緒にどう?と酔っ払った勢いで話していたそうです。

次の日に日本人男性から相談を受け、その後すぐに警察へと相談に行きました。

実際に警察としては、モノがないと逮捕などする事ができず、パトロール強化するくらいしかできないとの判断でした。

そして実際にしているのか、また何を実際にしているのかが分からず、聞き出す必要がありました。

色々話をした上で情報を聞き出し、マリファナを吸っていたことが判明し、最終的には外国人の方には退去していただきました。

今回は大ごとになかったですが、ドラッグは文化の違いで考え方も違い非常にややこしい問題となります。

私が対応した手順は以下の通りです。

  1. 入居者さんから相談を受けて、すぐに社内に相談、警察にまずは相談すると判断し交番へ。
  2. 交番としても情報として受け取ることはできるけど実際に逮捕等の行動するのは、
    モノがあるか、また実際にやっているクスリが何かわからない状況が分かり次第。
  3. 実際に話を受けた女性は精神的にすごく怖がっていたため、他のシェアハウスへ移動させる。
    移動後に当本人と日本人男性にも入ってもらい、実際の発言の真意と内容の確認をする。
  4. 今はやってないけどマリファナはたまにやっていたと発言されたため、話終わったあとに警察に報告。
  5. 他入居者さんを不快な思いにさせたこと、違法なモノをしていた場合は管理会社として認められないため、
    早急に退去していただく必要があるとお伝え。
  6. マリファナは違法のため、警察が実際に話をしにハウスまで来られるが、
    捜査状とかはないため、管理会社がお部屋にモノがないかを確認。確認後モノはなかったため、警察の厳重注意で終わる。
  7. 退去のお願いを伝えた、次の日には退去してもらい、日本人女性の方も戻ってきてもらう。

今回に関しては何も危害もなく普段通りの生活に戻ることができました。ただ他のハウスではスタッフに危害を与えて、実際に逮捕された例もあります。

必ず何か問題がある可能性がある話し合いでは警察の方にハウス前で待機してもらい、万が一の時には捕まえてもらうことが大事です。

【シェアハウスはハイリスクローリターン!?】シェアハウス経営のリスク

house money

最初にもお伝えしましたが、シェアハウスの経営はハイリスクローリターンと言えるでしょう。

なぜハイリスクかというと、3つ理由があります。

賃貸よりも入居者の増減が多い

シェアハウスは最短1ヶ月から入居ができます。

賃貸では2年間契約など契約期間を設けますが、シェアハウスは設けない場合が多いです。

そのため長期的に借りてくれる賃貸より、シェアハウスは短期間滞在の方も多いため長期間住む入居者が少ないのが事実です。

各種修繕費用と管理委託費がかかる

賃貸も同様ですが、シェアハウスを運営していると必ず家具家電の修繕が必要となります。

契約書により修繕費用の持ち出しはオーナーか管理会社かが変わるため、必ず契約書を確認し交渉をしていきましょう。

管理委託費が継続的にかかるのもシェアハウスならではです。

私のシェアハウスでは総賃料の20%~30%の管理委託費を受け取っているため、50万円の賃料売上があれば、10万円~17万円の管理委託費で、オーナーさまの収入が33万円~40万円となります。

感染状況により変動しやすい

シェアハウスではコロナ感染のリスクが高くなります。

実際に私が運営しているシェアハウスでも何度もクラスターがあり、そのリスクを恐れ退去する方もいらっしゃいました。

内見をする際にもコロナ感染の恐れを感じて、シェアハウスで考えていた人も一人暮らしを選択している人が多発しています。

シェアハウスは投資だけではなく社会貢献にもなる

シェアハウスの魅力は多くの方との交流が生まれます。ただ単にお金を儲けるだけではないシェアハウス投資の魅力があるのも事実です。

ただし交流がある分トラブルは多発するため、1つ1つのトラブルに対して、真摯に向き合い対応後のことを予測してトラブルを解決することが大事です。

そしてトラブルが解決出来なかったとしても、落ち込みすぎずその事例を活かして、次のトラブル対応を真摯に対応して頂けたらと思います。

実際にシェアハウス経営を考えている方は、まずは不動産投資セミナーで聞いてみることが1番安全に進められます。

セミナーに参加されている方の中にはシェアハウス運営をしている方もいらっしゃいます。

多くの投資家とつながっていただき、最新の情報を取得していきましょう。

その情報を得た中で、賃貸の不動産投資で進めるかシェアハウス投資で進めるかをご判断してみてください。

trouble sharehouse
最新記事をチェック!